仙居县人民政府关于印发仙居县城乡规划管理技术规定（建筑管理）2023版的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府直属各单位：

《仙居县城乡规划管理技术规定（建筑管理）2023版》已经2023年县政府第5次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

                       仙居县人民政府

                          2023年7月19日

仙居县城乡规划管理技术规定（建筑管理）

2023版   

为加强我县城乡规划管理，保障城乡规划实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》《台州市城乡规划条例》《台州市城乡规划管理技术规定（建筑管理）2018版》及其它有关法律法规、规定，制定本规定。

一、总则

（一）本规定适用于仙居县城城市规划区内各项建设工程，立地式农民建房另行规定。

（二）在仙居县规划区内进行建设的，除按照本规定执行外尚应符合国家、浙江省、台州市现行有关标准的规定。

二、城市用地分类和适建范围

城市用地分类和代号采用浙江省国土空间规划分区分类指南。各类建设用地的使用，应当遵循土地使用相容性的原则。各类城市建设用地适建范围应当符合《城市建设用地适建表》（见附件2）的规定。附件2中未列入的建设项目，由仙居县城乡规划主管部门根据对周围环境的影响和基础设施条件，具体核定适建范围。

三、建筑间距

（一）关系控制建筑与建筑之间分为平行布置、垂直布置。当既非平行也非垂直布置时，按照下列标准控制：

1．当两栋建筑的夹角小于等于60度时，按照平行关系控制。

2．当两栋建筑的夹角大于60度时，按照垂直关系控制。但山墙面面宽大于22米时按平行关系控制间距。

        （二）各类建筑与被遮挡居住建筑（不包括老年人居住建筑，下同）平行布置时，日照间距应当符合下列规定：

1．低层、多层、板式高层建筑与被遮挡居住建筑的日照间距应当满足下列要求：

（1）主朝向为正南北向时，正向间距在新区不小于南侧建筑高度的1.15倍，旧区改建项目不小于南侧建筑高度的1.1倍。

（2）当遮挡建筑方位偏东或者偏西时，不同方位间距折减系数按照表1换算。

表1不同方位间距折减换算表

备注：1、表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角。

2、L为正南向居住建筑的标准日照间距（米）。

3、本表仅适用于无其它日照遮挡的平行布置板式居住建筑之间。

2．点式高层建筑与被遮挡居住建筑的日照间距不小于该点式高层建筑高度的0.7倍，且南北向平行布置时的最小日照间距不得小于28米。

3．低多层建筑与其北侧低层、多层居住建筑的最小日照间距不得小于10米，与高层居住建筑的最小日照间距不得小于13米。

4．高层、超高层建筑与被遮挡居住建筑南北向平行布置时的最小日照间距大于80米时，在满足日照分析要求的条件下，可按80米控制。

5．被遮挡居住建筑下部为商店等无日照要求的用房，其日照间距按照下列标准控制：

（1）当遮挡建筑为低层建筑时，日照间距计算不得扣除底层无日照要求的高度。

（2）当遮挡建筑为多层建筑、点式高层建筑、板式高层建筑或者超高层建筑时，日照间距计算可扣除被遮挡居住建筑下部为商店等无日照要求用房的建筑高度（按无日照要求用房的层高计算）。

6．低层、多层建筑与低层、多层居住建筑（不包括老年人居住建筑）垂直布置时的间距按照《低层、多层建筑与低层、多层居住建筑（不包括老年人居住建筑）垂直布置间距控制表》（见附件3）的标准控制。高层、超高层建筑与居住建筑垂直布置时的日照间距按照《高层、超高层建筑与居住建筑垂直布置间距控制表》（见附件4）的标准控制。建筑垂直布置时，其间距计算不得扣除被遮挡居住建筑下部的无日照要求用房高度。

（三）低层、多层建筑与被遮挡的老年人居住建筑、医院病房楼、休（疗）养院寝室、幼儿园及托儿所的活动室、寝室的建筑日照间距，应当符合下列规定：

1．正南北向平行布置时，间距不小于遮挡建筑高度的1.5倍（在旧区不小于遮挡建筑高度的1.3倍）；当建筑朝向偏东或者偏西时，不同方位间距折减系数按照表1换算。

2．其它布置形式按照居住建筑日照间距规定的1.3倍控制。

3．最小间距、侧向间距按照低层、多层居住建筑的要求控制。

（四）居住建筑之间的侧向间距应当符合下列规定：

1．低层建筑之间的侧向间距不得小于4米。

2．低层与多层建筑之间、多层建筑与多层建筑之间的侧向间距不得小于6米。

3．高层、超高层建筑与各种层数建筑之间的侧向间距不得小于13米。

（五）低、多层居住建筑同北侧低、多层非居住建筑的间距不得小于10米；低、多层居住建筑同北侧高层、超高层非居住建筑的间距不得小于13米；高层、超高层居住建筑同北侧低、多层非居住建筑间距不得小于13米；高层、超高层居住建筑同北侧高层、超高层非居住建筑间距不得小于18米。

（六）建筑日照间距计算应当符合以下规定：

1．居住建筑凸阳台连续长度不超过12米或累计总长度（突出于山墙面之外或转弯到山墙面上的阳台长度可不计）不超过同一建筑外墙总长度70%的（含70%），其最小间距仍以建筑外墙计算；累计超过70%或连续长度超过12米的，应以凸阳台外缘计算建筑间距，凹阳台按照凹阳台外墙边计算。

2．建筑物有每处不超过2.8米宽（轴线尺寸）的凸出部分（如楼梯间），凸出长度不超过1.2米（轴线尺寸），且凸出部分宽度之和不超过整幢建筑长度的1/5，可不计入建筑日照间距。如有凸出宽度不超过2.8米（轴线尺寸），但凸出超过1.2米（轴线尺寸）时，按照1/2计算；凸出宽度大于2.8米（轴线尺寸），按照凸出最外边缘计算。

3．有挑檐建筑物，按照遮挡建筑北侧挑檐外边线到被遮挡建筑外墙边计算。

4．突出屋面或者墙体的通风道、烟囱、空调隔板、透空装饰构件等附属设施和通信设施、空调冷却塔等设备不计入间距。

（七）高层、超高层建筑（或相应高度其他工程、山体等的日照计算范围内）与处于其日照遮挡客体范围内的居住、文教、卫生类建筑之间的间距在上述规定外还应当同时满足日照分析要求。日照分析的具体办法按浙江省《城市建筑工程日照分析技术规程》执行。

经日照分析，拟建建筑造成少数原满足日照标准的现状居住类分析对象不满足日照标准或者原不满足日照标准的现状居住类分析对象时数减少的，建设业主可以与上述居住类分析对象的所有人协商，经协商一致可以经济补偿作为日照损失救济。

四、建筑退让

建筑物退让基地边界、城市道路、公路、河道、铁路、轨道交通、电力线路、地下管线的距离，除符合消防、环保、水利、防灾和交通安全等有关规范要求外，还应当符合已批准的详细规划和本规定。

（一）沿建筑基地边界布置的各类建筑，其离边界距离应当符合下列规定：

1．低层、多层建筑后退基地东、西边界不小于3米，后退基地南边界不小于5米；高层建筑后退东、西、南边界均不小于7米；超高层建筑后退各边界不小于10米。

2．当基地北侧界外为未建设的规划居住、文教、卫生类日照分析对象用地时，建筑后退基地北边界的距离不小于日照间距的1/2；当基地北侧界外为未建设的规划居住、文教、卫生类日照分析对象用地与基地相隔一条城市道路时，板式高层建筑后退基地北侧城市道路中心线的距离不小于日照间距的1/2。

3．当基地北侧界外为已建设的居住、文教、卫生类日照分析对象和非居住、文教、卫生类日照分析对象用地时，低层、多层建筑后退基地北边界不小于5米，高层建筑后退基地北边界不小于7米，超高层建筑后退基地北边界不小于10米。

4．当基地界外为道路、河道、绿化、高压走廊、历史街区等特殊建筑物时，建筑后退基地边界的距离由县城乡规划主管部门确定。

5．建筑后退基地边界的距离应符合本规定。因基地条件限制不能符合时，须与相邻地块产权人签订协议并经县城乡规划主管部门核准，在确保满足有关规范的条件下，可适当缩减建筑后退基地边界的距离。

6．相邻地块建设项目地上建筑联体建造的，联建部分可不退让边界，但各地块应满足各自的技术经济指标和其他相关规范要求。

（二）沿城市道路两侧新建、改建、扩建的建筑物，其后退距离应当视规划道路的红线宽度、性质和视距三角形的要求确定。视距三角形的后退，宽路窄路相交的交叉口按照窄路控制（窄路宽度为24米及以下），宽路与宽路相交的交叉口按照较宽路控制，具体按照表2执行。

表2建筑后退道路红线表

（三）新建有大量人流、车流的影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场、医院等大型公共建筑及对周边道路交通产生较大影响的其它建设工程，建筑主要出入口后退道路红线距离除符合表2规定外，最小不小于20米，并应当留足地面停车泊位和回车场地和人流集散广场。

（四）沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建建筑物，其沿高架道路主线边缘线的后退控制距离不得小于30米，其沿高架道路匝道边缘线的后退控制距离不得小于15米。

（五）沿高速铁路、铁路两侧新建、改建、扩建建筑物，需符合铁路安全有关规定。

市域铁路地上段和地下段两侧新改建、扩建建筑物，其后退距离应符合《台州市市域铁路规划建设管理办法》的有关规定，同时满足环评、消防、结构等要求。

有轨电车两侧新改建、扩建建筑物，其后退距离参照《台州市市域铁路规划建设管理办法》有关规定执行。

（六）仙居县城镇规划区范围内公路两侧新改建、扩建建筑物，经交通主管部门批准后可按照本规定表2执行。

仙居县城镇规划区范围外，在公路两侧应当按照下列规定划定建筑控制区：

1．高速公路隔离栅栏外两侧不小于30米。

2．国道两侧边沟外缘外不小于20米。

3．省道两侧边沟外缘外不小于15米。

4．县道两侧边沟外缘外不小于10米。

5．乡道两侧边沟外缘外不小于5米。

6．互通立交和特大型桥梁不少于50米。

7．公路弯道内侧及平交道口附近的建筑控制区须依照国家规定满足行车视距或者改作立体交叉的需要确定。

（七）建筑物后退各类边线，以建筑最突出的外墙边线为准。建筑物后退道路红线或者基地边界留出的空地用于停车、绿化及敷设工程管线，不得建造建筑物。地上建筑后退道路红线和基地边界大于等于3米，允许阳台（不包括封闭阳台）、台阶、雨篷、挑檐等突出部分在后退距离1/5的范围内安排，阳台、雨篷、挑檐等其净高不得小于2.5米。

（八）围墙、门卫室、机械停车设施的退界距离按照下列标准控制：

1．商业、酒店、文化体育、商务办公、交通枢纽等对公众开放的公共设施周边，沿城市道路一侧不得设置围墙；公共建筑因涉及保密、安防、环保等特殊要求沿城市道路确需修建围墙的，宜采用透空式，围墙立面应进行美化设计。

2．住宅小区应采用通透式围墙，且通透率不得小于50%。围墙后退范围内为面向公众开放的绿地。

3．围墙外缘线后退红线宽度42米以上城市道路红线不少于3米，后退红线宽度24米至42米城市道路红线不少于2米，后退红线宽度24米以下城市道路不少于1米。围墙基础不得逾越规划建设用地红线。经济开发区企业围墙后退道路红线距离由经济开发区管委会确定。

围墙后退相邻建筑用地的边界，视相邻地块权属等情况确定：当界外为已征用地，围墙中心线与用地线吻合；当界外为未征用地，围墙基础不得逾越地界。

4．门卫室建筑高度小于5米，且建筑面积小于80平方米的，建筑后退可按围墙后退距离控制；门卫室建筑高度大于5米，或建筑面积大于80平方米的，按建筑后退距离控制。大门后退距离可按围墙后退距离控制。门卫室的基础不得逾越规划建设用地界线。高度不超过5米的机械停车设施退让围墙不少于1.5米；高度超过5米的机械停车设施按建筑后退距离控制。

五、地下空间

（一）地下建（构）筑物的退界距离按照下列标准控制：地下建（构）筑物后退规划建设用地界线的距离，不宜小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的距离）的0.7倍，且不小于5米；若按上述规定，后退规划建设用地界线距离要求确有困难的，应采取技术安全措施和有效的施工方法，经相应的技术论证，其距离可适当缩小，但其最小值应不小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界线。

（二）相邻新建高层、超高层建筑地下室设置连接通道的，通道净宽不小于6米，净高度不小于2.8米，由相关建设单位协商落实具体实施方案。

（三）因交通需要预留地下通道的，应符合下列规定：

1．地下通道的净宽不得小于6米，净高不得小于2.8米，通道顶部覆土厚度不得小于1.5米并满足管线布设的要求。

2．地下通道露出地面的结构外边缘与相邻底层建筑外边线的水平距离不得小于3米。不能满足的，应当专题论证，并征求利害关系人意见。

3．用地条件受限的，地下通道可以超出用地红线布置。

4．鼓励地下通道、轨道车站通道与建筑合理连接。

（四）相邻地块建设项目协商地下室联体建造的，可不按上述要求控制连接处退界距离，但应满足其他相关规范的要求。

（五）利用代征用地范围内的地下空间，由建设单位投资建设地下停车场应在规划条件中予以明确，并可计入建设项目的停车泊位指标。

（六）除停车、人防、公共配套设施外，设置地下商业、文娱等功能应在规划条件中予以明确，该部分的商业、文娱等地下面积不计入容积率；地下室设置商业、文娱等功能时，需按实际使用功能配建停车位。

六、建筑高度

建筑物的高度除应当符合国家有关日照、建筑间距、消防等方面规范外，还应当符合本规定。

（一）在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯（含微波通讯）设施周围新建、改建、扩建建筑物，其建筑总高度（算至最高点，包括天线、避雷针等构件）应当符合净空要求。

（二）在历史建筑和文物保护单位建设控制地带周围以及风景名胜区规划控制地段新建、改建、扩建建筑物，其建筑高度应当符合有关规定，并进行视线分析，提出控制高度和保护措施。

（三）在山体周围新建、改建、扩建建筑物，其建筑高度应当符合相应地段城市设计的高度控制要求。若无城市设计，应当进行视线景观分析，根据山体高度合理确定建筑物控制高度，山体上部1/3宜在城市主要视点的可视范围内。

（四）在计算建筑日照间距时，建筑高度按照下列规定计算：

1．平屋面建筑：室外地坪至屋顶女儿墙顶的高度。

2．坡屋面建筑：屋面坡度≤35°时，高度算至檐口；屋面坡度>35°时，屋脊线平行于相关建筑的算至屋脊线，屋脊线垂直于相关建筑的算至山墙斜坡的中点。

3．水箱、楼梯间、电梯间、设备房等突出屋面的附属用房，其高度在6米及以下，且水平投影面积之和不超过屋面建筑面积1/5的，不计入建筑高度。玻璃栏杆和镂空率大于60%的栏杆可不计入建筑高度。

4．有建筑限高要求的（如机场、气象台、微波通道、安全保密等），按照建筑物（构筑物）的最高点计算。

5．建筑室外地面标高不一致时，自地块内各建筑主楼对应的室外地坪加权平均值计算建筑高度。

6．特殊地形建筑空间，当计入地上建筑面积时，计算整栋建筑高度不得扣除该建筑空间的建筑高度；当不计入地上建筑面积时，计算整栋建筑高度可以扣除该建筑空间的建筑高度。

七、建筑基地的绿地

（一）公园绿地、生产绿地、防护绿地应当按照相关规划进行建设。

（二）建筑项目的绿地率应当符合表3规定。

表3建设项目绿地率指标表

备注：1．旧城改建项目可酌情降低3-5个百分点，旧城改造居住区绿地率不小于25%。因特殊情况或者位于特殊区域内不能按照上述标准进行配建的地块，可酌情降低标准，并在控制性详细规划中予以明确需要配建的绿地率指标下限。

2．化学原料和化学制品制造业、铁路、船舶设备制造业等行业有特殊要求的，绿地率按照其行业要求执行。

3．经济开发区工业企业绿地率根据批准的详细规划执行

（三）联排排屋底层院落内设置围挡的，其围挡院落（包括公众不可进入的下沉式庭院）内的绿地不计入该工程绿地率。

除上述联排排屋外，其余住宅建设项目底层不得设置围挡（包括公众不可进入的下沉式庭院），绿地应向小区公众开放。

（四）建设用地面积5公顷以上的住宅小区，应设置集中绿地，集中绿地设置要求应满足每边宽度不小于8米、面积不小于400平方米和不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的日照环境要求。集中绿地内的景观水体、园路和园林铺装可计入绿地面积，但铺装及水系面积应小于30%。集中绿地内要求设置一定的休憩设施。

八、建设工程停车泊位

（一）新建、改建或者扩建建设工程停车泊位配建标准按照浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》（DB331021-2013）执行。

公共租赁房和廉租房等保障性住房机动车按每户0.3辆配置。物流仓储等机动车参照工业配置停车泊位。工业项目中，职工宿舍的停车位配建标准按照每100平方米不少于0.3个执行。

（二）建筑面积10000平方米及以上的大型超市、农贸市场、专业市场等的商业建筑要配置集中地面机动车停车泊位（不含二层及以上和屋面停车），其中农贸市场、专业市场、批发市场不应少于该地块商业机动车停车泊位总数的20%；大型超市不应少于该地块商业机动车停车泊位总数的10%。

（三）实行人车分流的居住小区，按浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》要求配建机动车停车泊位数外，应当在其规划建设用地范围内增加设置不少于每百户3个的地面访客机动车停车泊位，车位设置在小区出入口附近，便于管理。

（四）中学、小学、幼儿园等教育设施用地，除按照浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》配建机动车停车泊位数外，应按照每100位学生3个以上车位应对上下学高峰时段接送车辆停放要求设置临时停车区。

（五）配建停车场（库）应当就近设置，并宜采用地下或者多层车库。设置机械式机动车停车泊位，按机械式停车泊位总数的0.7倍计入该项目机动车停车泊位指标。住宅项目设置的机械车位不计入停车位配建指标。微型车位（折算前车位数）计入该项目机动车停车泊位指标数量不得超过应配建指标的2%。

（六）非机动车停车泊位的布置与设计，应当考虑将来转为机动车停车泊位的需要。居住建筑的非机动车停车位宜在地下车库内设置，电动自行车充电桩按电动汽车充电停车位配建比例参照执行。

（七）住宅地下室设置商业、办公等非住宅配套车位时，商业、办公等非住宅配套车位同住宅配套车位应分区域设置，分区管理。

九、其它规定

（一）绿心生态区和总体规划确定的生态廊道内的建筑物形式、体量、高度、色彩等，应当与周围环境相协调，不得损害生态区、生态廊道的自然景观。建筑屋顶宜采用坡顶形式。

（二）建筑沿城市主、次干道立面不宜设置敞开式阳台，且原则上不得放置空调外机，确需放置时必须作遮掩处理。

（三）新建高层住宅除顶上两层外，不得设置通高阳台、错层阳台和花架等装饰构件。

（四）严禁搭建有碍观瞻的建（构）筑物。凡需在屋顶设屋顶水箱、空调冷却塔等附属设施或者构筑物的，在施工图阶段必须明确位置及遮掩措施，并在立面和剖面图上明确表示。

（五）住宅标准层及屋顶不得设置无实际使用功能的造型柱、片墙、连梁、构架等。

（六）住宅户内不得设置通往公共屋面的门、楼梯。设置窗户时，窗台高度不得低于0.9米。

（七）叠排排屋的套型建筑面积不应小于144平方米，联排排屋的套型建筑面积不应小于180平方米。

（八）商业、办公等非住宅类公共建筑（商业网点除外）应当符合公共建筑的相关标准，并满足下列要求（规划条件、土地出让合同另有约定的除外）：

1．不得建设公寓式酒店、产权式酒店、公寓式办公、酒店式办公、单元式办公等用房。

2．酒店（宾馆）不得分割销售。

3．办公建筑应当采用公共走廊式或者大空间布局并设置公共卫生间，开水间或者饮水供应点、管道井应当集中设置。内部平面禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式。

4．除沿街底商外的商业、办公建筑每个分割单元产权建筑面积不少于300平方米，产权分割单元在建筑方案和建筑施工图中予以明确。

5．办公建筑除食堂外，不得设置厨房和燃气管道。

（九）物业管理用房应当按照《台州市物业管理条例》配置。

（十）城镇新建住宅项目，应按《台州市居家养老服务条例》配建居家养老服务用房。

（十一）建设项目应当执行国家有关无障碍设计和建筑节能的规范。

（十二）下部为商业、办公等非住宅，上部为住宅的临街建筑物的出入口（包括疏散出入口）不得向住宅区内开设。

（十三）建筑物之间因公共交通需要，需要预留架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应符合下列规定：

1．空中人行廊道的净宽度不大于6米，廊道下的净空高度不小于5.5米。

2．廊道内不得设置商业设施。

符合上述规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容积率计算。

（十四）同一地块内，住宅小区中低层、多层居住建筑和高层、超高层居住建筑混建时，低层、多层居住建筑和相邻的高层、超高层居住建筑之间的建筑高度高差最少应按1:4比例控制。

（十五）低层住宅，四面围合长度超过3/4以上的半围合空间为天井，天井视同户内通高。

（十六）居住建筑相连的下沉式庭院（含斜坡式、台阶式、直立式等），以起点开始计算，其全部投影面积计入建筑密度。

（十七）采光井进深大于1.5米的，其全部投影面积计入建筑密度。

十、附则

（一）建筑工程建筑面积计算按浙江省工程建设标准《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》（DB33/T1152-2018）执行。

（二）本规定自发文之日起施行，《仙居县城乡规划管理技术规定（建筑管理）》（仙政发〔2014〕143号）同时废止。

（三）各建制镇可参照本规定执行。临时建筑、农村个人建房按有关规定执行。

附件：1.名词解释

2.城市建设用地适建表

3.低层、多层建筑与低层、多层居住建筑（不包括

年人居住建筑）垂直布置间距控制表

4.高层、超高层建筑与居住建筑垂直布置间距控制表

仙政发〔2023〕9号仙居县城乡规划管理技术规定（建筑管理）2023版.doc