关于征求《仙居县不动产登记历史遗留问题处置若干意见（征求意见稿）》意见的函

为加快解决我县因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，践行以人民为中心的发展思想，切实保障群众合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，和《浙江省自然资源厅印发〈关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的指导意见〉的通知》（浙自然资规〔2023〕3号）等文件精神，县自然资源和规划局起草了《仙居县不动产登记历史遗留问题处置若干意见（征求意见稿）》。现将征求意见稿全文公布，征求社会各界意见，如有修改意见和建议，请于2023年6月9日前以电话或浙政钉等方式反馈至县自然资源和规划局不动产登记服务中心。

联系人：王均福，电话：135862011128

附件：《仙居县不动产登记历史遗留问题处置若干意见（征求意见稿）》

             仙居县自然资源和规划局

                 2023年5月30日

仙居县不动产登记历史遗留问题

处置若干意见

(征求意见稿)

为加快解决我县因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，和《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发﹝2021﹞1号）、《浙江省自然资源厅印发〈关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的指导意见〉的通知》（浙自然资规〔2023〕3号）等文件精神，结合我县实际，特制定本处置意见：

一、基本原则

（一）以民为本、先行先办。践行以人民为中心的发展思想，切实保障群众合法权益，有效化解社会矛盾，将建设单位责任与群众利益相分开，对量大面广、急难愁盼的问题率先处理，提供便捷高效的办理途径，在优先解决群众办证问题的同时，依法依规查处建设单位的违法违规行为。

（二）尊重历史、实事求是。对通过摸排列入处理范围的项目，由各职能部门依据该项目的违法违规情况，结合部门职责，摸清历史遗留问题产生的根源，充分尊重历史成因以及政策法规逐步完善的实际，充分考虑群众的办证需求，紧盯群众最关心最直接最现实的问题，提出切实可行的处理意见。

（三）明确主体、分类处置。严格落实属地管理的主体责任，县领导小组办公室组织各单位对造成不动产“登记难”的前端难点问题开展分类梳理，研究制定处置方案，根据“缺什么、补什么、谁审批谁负责”的原则，按本处置措施采取先易后难、分类处理的方式，各职能部门要通过完善各类审批手续，补齐办理所需的相应资料。启动办证手续。

二、适用范围

2021年1月4日前国有建设用地上已经出售的城镇住宅，未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次或转移登记，造成购房人“办证难”，合法权益无法保障的历史遗留问题。

三、处置措施

（一）关于解决用地手续不完善问题

1、政府主导的国有土地上安置房、棚改房、保障性住房等项目用地手续不完善的，由建设单位或其他办理主体提出申请，可按照相关规定补办划拨或协议出让手续；对于原房管处（或原城关镇）销售的公房，可为首个购房户补办国有划拨手续。国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，由建设单位或其他办理主体凭项目立项依据或其他证明材料提出申请，对于因破产处置或房改后剩余房屋对外销售等无房改批文的，可按划拨方式补办用地手续。补办用地手续需要补缴土地价款的，由建设单位或其他办理主体按规定缴纳。

2、其他建设项目用地手续不完善的，可以按照地方实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式补办用地手续。在 2001年10月22日国家《划拨用地目录》发布实施后建造完成，符合《划拨用地目录》规定的，可按照划拨方式补办用地手续；在国家《划拨用地目录》发布实施前建造完成的，可按照项目建设时的政策规定补办用地手续。

3、已经办理了房屋所有权登记，因各种原因导致土地手续无法办理的，房屋占用土地的宗地经公告权属界线清晰无争议，可以直接按现状补办划拨或者协议出让手续。

（二）关于规划核实不完善影响登记的问题。

4、因历史原因未办理规划核实手续或手续不完备，按照规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记。对确因建成时间较早或历史资料丢失等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，县自然资源部门按现状出具认定或核实意见。相关核实手续或认定、核实意见可以作为申请不动产登记时确定建设工程符合规划的材料。具体可按以下情形处理：

（1）在1990年4月1日前竣工的项目，提供符合质量安全等要求材料的可直接办理不动产登记；

（2）在1990年4月1日至2007年12月31日期间建成的项目，尚可采取改正措施消除对规划实施影响且符合消防、质量安全等相关强制性标准和规范的，县自然资源部门按现状出具认定或核实意见。

（3）在2008年1月1日后因违反建设工程规划许可规定，存在擅自改变土地用途、超出建设工程规划许可范围、超容积率、未按要求建设配套设施等情形的项目，由相关职能部门按项目建设工程规划许可审批时的法律法规和有关政策标准，对项目责任主体依法查处，对符合规划的部分可以先行核实，并出具规划核实意见。

5、建设项目部分符合规划满足单独楼栋条件的，县自然资源部门对符合规划的单独楼栋先行核实，并出具规划核实意见。核实意见的书面材料作为建设工程符合规划的材料。

6、在原用途为教育、医疗卫生、办公、工业等划拨土地上已建安置房、棚改房、保障性住房等项目的，已取得建设工程规划许可但未按规定及时办理改变土地用途手续的，在符合国土空间规划的前提下，处置方案报经县领导小组办公室同意后，县自然资源部门可在补办用地手续后进行实地规划核实，将住房按现状出具规划核实意见，可作为不动产登记资料。

7、已取得建设工程规划许可，但存在超出建设工程规划许可的范围、超容积率等违反许可规定情形的，对涉及超占超建部分应当采取改正措施消除影响，限期改正；对无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；确实无法拆除的，由县相关主管部门对超占超建部分形成认定处置意见，并对符合规划部分出具规划核实意见。不动产登记时能区分超占超建位置的，应当在宗地图和房屋楼层平面图中标明位置和面积；未能区分超占超建位置的，应当注明面积。

（四）关于开发建设单位申请主体不清或缺失的问题。

8、因开发单位破产、注销或法定代表人失联（死亡）等开发单位或有关单位灭失的，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体办理；没有承继单位或上级主管部门的，小区已成立业主委员会的由业主委员会代为申请办理，未成立业主委员会的由街道办事处、乡镇人民政府代为申请办理。因开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记的,开发企业或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。

对于城区小区因集资联建、分割销售等历史原因造成出让给个人、用地已经分割给个人并办理土地证等开发单位缺失的，处置方案报经县领导小组办公室同意，在补缴相应开发税费后并经公告10日无异议后，县自然资源部门为产权人办理不动产权证。

国有土地上已建成入住、申请材料齐全、权属清晰无争议的的商品房、单位自建成套住房、保障性住房、拆迁安置房等开发建设项目，原开发建设单位未灭失但不配合办理首次登记的，开发单位的行业主管部门应当督促其积极履行义务。

（五）关于竣工验收手续不完善的问题

9、建设工程项目能够补办竣工验收备案手续的，建设单位或其他办理主体应当按规定补办。对于项目工程质量和消防验收合格的但未取得竣工验收备案结果的，凭参建单位有效验收材料、工程质量监督报告等材料，经建设部门审核出具符合竣工验收的意见后，可作为房屋已竣工的材料。

对因各种原因确无法取得竣工验收备案结果的，按建筑工程“竣工测验合一”改革工作的要求，由涉及专项验收的相关单位对项目出具的联合审查备案意见，可作为房屋已竣工的材料。

（六）关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。

10、房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款和违约金，以及将经济适用住房等政策性住房按商品房对外销售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，县自然资源部门将处置方案报经县领导小组办公室同意后，按照“证缴分离”的原则，在税务等部门追缴土地出让价款、税费和违约金的同时，业主凭缴款凭证及已经备案的购房合同向税务部门缴纳契税后可申请办理不动产权证。

11、房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款、违约金和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠土地出让价款、违约金和相关税费后，可办理不动产登记。

（七）关于原分散登记的房屋、土地信息不一致的问题。

12、在办理不动产统一登记时，原房屋、土地坐落信息不一致的，以地名管理部门出具的文件证明为依据。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

13、因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经查阅登记簿，房屋权属关系变动清晰且无争议的，可以按照不动产登记的规定程序，由房屋所有权人出具书面具结书并单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。原土地使用权证书无法收回的，由不动产登记机构公告作废。

（八）关于跨宗地建设的问题

14、同一权利主体因依法分期或分宗取得土地使用权，跨宗地建设需要合并宗地的，由开发主体提出合并宗地申请，报县自然资源部门会同建设等部门进行审核，需合并的宗地权利类型、权利性质、用途及土地使用期限一致的，可出具同意合并宗地意见，作为不动产登记资料；涉及土地使用期限不一致的，按土地使用权终止时间在前的使用期限确定。多宗地的权利类型、权利性质、用途等不一致的，不得办理宗地合并手续。

15、多主体联建、产权清晰的城镇住宅（含划拨土地），经开发单位共同申请并提出分割、分摊方案，报县自然资源、建设等主管部门对规划、用地、消防、安全等情况进行联合审核，审核通过意见作为不动产登记资料，分割不动产应满足国家关于不动产单位设定的要求。

（九）其他问题

16、不动产统一登记实施前，购房人已办理房屋所有权登记，但土地使用权仍登记为开发建设单位并处于抵押、查封状态，或土地使用权在抵押、查封前已取得购房合同备案或预告登记，或购房人购买已登记至房地产开发公司名下的房产处于抵押、查封状态，购房人申请办理不动产登记的，由县领导小组办公室牵头，协调开发单位、金融机构和法院，通过还款、协商、追缴、置换等方式处理债务纠纷问题，推进抵押和查封问题的化解。

经开发建设单位与抵押权人、查封单位协商一致的，在明确置换抵押物或查封标的等解决方案前提下，不动产登记机构可办理登记，并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明相关状况。

17、项目依据相关规定配建的地下空间（车库、车位、储藏室等），经规划等部门依法批准并验收通过的，可以办理不动产登记。对于土地出让时未约定地下空间规模的，可以办理房屋的不动产权证，房屋用途以规划核实确认的房屋测绘报告中的用途为准。对于土地出让时约定地下空间规模的，可以办理房地的不动产权证，土地用途按照出让合同约定的主要用途，地下空间用地面积为房屋测绘报告中的套内面积。

原则上不允许非小区业主购买地下车位（库）或地下储藏室的，对于只购买地下车位（库）或地下储藏室，需先补办土地出让手续。小区业主购买的地下车位（库）或地下储藏室，可以与主房一并登记，也可分开登记。

四、处置程序

（一）摸清问题底数

各乡镇人民政府、街道办事处应对辖区内国有建设用地上不动产登记历史遗留问题进行调查摸底，坚持从问题根源出发，重点对信访、群众投诉、媒体曝光等方式反映的不动产“登记难”问题进行梳理汇总，建立清单台账，掌握项目建设单位、涉及住户、手续办理、建成时间、入住情况、税费缴纳等情况，做到全覆盖、零遗漏。

（二）申报

符合适用范围项目（根据本意见能直接办的除外）的开发单位或有关单位向县领导小组办公室提交书面申请。开发单位或有关单位灭失的，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体；没有承继单位或上级主管部门的，可由街道办事处、乡镇人民政府或业主委员会代为申请。

（三）完善手续

对申报受理的项目，县领导小组办公室召集各相关部门按照“尊重历史、统筹兼顾、让利于民、完善手续”的原则，深入分析历史遗留问题的成因，结合实际情况分类研究，并明确具体处置方案后列入办理范围，对列入办理范围的项目要进行实地测绘，建立楼盘表，形成完善的数字化档案，并在部门间共享，不得重复测绘。各相关职能部门依职责分工开展对项目整体或分幢的专项验收，补办相关手续，并出具验收意见。

同时，要严格控制历史遗留问题处置的范围，严防违法违规行为以历史遗留问题合法化，严禁将按正常报建手续办理的项目通过历史遗留问题进行处理。

（四）办理登记

自然资源部门在收齐各职能部门出具的书面意见和申请人提交的相关材料后，按照“先行登记，并行完善”的原则，先行为符合登记条件的业主办理不动产权证。

五、强化保障

（一）完善处置机制。根据工作需要，成立仙居县不动产登记遗留问题处置领导小组，由县政府主要领导担任组长，成员由县人民法院、县委组织部、县司法局、县信访局、县财政局、县自然资源规划局、县建设局、县综合执法局、县税务局等单位负责人组成，建立县不动产登记历史遗留问题处置工作会商机制，不定期研究不动产登记历史遗留问题处置意见。

领导小组下设综合整治办公室，县自然资源和规划局负责人任办公室主任，县自然资源和规划局、县建设局、县综合执法局分管负责人任办公室副主任，成员由各成员单位相关科室负责人组成，工作组人员由县委组织部从各成员单位抽调组成。

（二）明确职责任务。会商机制的主要任务是听取各成员单位工作开展情况、存在困难、确定办理范围、研究制定我县不动产登记历史遗留问题的配套政策，协同推进不动产登记历史遗留问题化解工作。各成员单位按照职能职责认真落实会商和会议确定的工作任务和议定事项。

办公室成员单位主要职责为：

县自然资源和规划局：牵头、指导综合整治工作开展；做好政策解读和培训，负责补办用地审批手续、规划核实和不动产登记工作。

县综合执法局：指导依法查处非法住宅有关工作；对项目的综合验收开展城乡规划类行政处罚事项的罚金收缴。

县委组织部：加强人员力量整合，负责开展办公室人员抽调工作。

县财政局：做好不动产测绘、工作经费保障。

县司法局：负责相关文件、政策的合法性审查。

县税务局：指导、督促相关部门做好各类出让金、税费收缴工作。

县建设局：负责建设施工许可、竣工备案和专项验收工作。

六、其他

本意见未涵盖的其他历史遗留“办证难”问题，由领导小组办公室根据实际情况，结合本次处置意见的精神，另行研究解决。

本意见自印发之日起施行，有效期至2028年4月16日。