近年来，受经济大环境的影响，房地产行业不断承压，烂尾楼的现象层出不穷。而前些年，房产行业正当兴旺，房屋价格居高不下，老百姓往往为了一套商品房，掏空了家里“六个钱包”，如果还不够的话，还得向银行申请按揭贷款。但是，现在的商品房往往都是期房，老百姓从银行贷款，却把钱一下子都给了开发商。可是，当楼盘出现烂尾时，开发商的房子却不能交付给老百姓，后续的按揭贷款该由谁承担？

2023年1月9日，路桥区法律援助中心来了位李阿姨，她慌慌张张、哭哭啼啼的向我诉说着糟心事。李阿姨因想享受高质量的退休生活，而某小区位于郊区，空气清新，风景优美，交通便利，且附近有个绿地公园，是退休生活的理想之所。基于上述考虑，李阿姨于2019年3月5日与开发商签订《商品房买卖合同》，购置了该小区的一套商品房。但因为总房款金额太大，李阿姨没有那么多存款，一时拿不出全款，随即便与某银行签订了《个人购房借款及担保合同》，以该房为抵押担保，办理了按揭贷款，向某银行贷款50万元。李阿姨拿出全部存款100万元向开发商支付了首付款，银行贷款很快也下来了，按照约定由银行一次性直接发放给开发商。于是，李阿姨一边工作定期还房贷，一边盼望开发商早日交房，自己就可以住上梦寐以求的新房。

李阿姨盼来盼去，却盼来了一个坏消息。据悉，该楼盘开发到2022年1月，开发商因为资金链断裂，无力继续投资开发，工程停工。后来，开发商没能解决资金问题，反而陷入破产境地，楼盘彻底烂尾。2022年6月，开发商正式向人民法院提交破产清算申请。因李阿姨购买的商品房尚未竣工验收，不符合交付标准，根本无法交付。破产管理人接受指定后，书面通知李阿姨，解除她与开发商之间的《商品房买卖合同》。

现在房子没有了，可按揭贷款还实实在在的背在身上，每个月贷款都得偿还。一开始，李阿姨还在按时还贷，但是后来越还越憋屈，一想，自己不可能拿到房子，还要给银行还贷，越想越想不通，与银行协商，却被拒绝。一气之下，李阿姨选择断供。随后，银行向人民法院提起诉讼，要求解除与李阿姨签订的《个人购房借款及担保合同》，并归还剩余贷款本金、利息、罚息。李阿姨在收到传票后，来到路桥区法律援助中心咨询，想问问这按揭贷款到底还需不需要归还，如果需要归还，由谁承担。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”李阿姨这种情况完全符合该条这条规定，她与开发商签订的《商品房买卖合同》、与银行签订的《个人购房借款及担保合同》都已经解除，那么开发商应该把收到的购房贷款本金及利息返还给银行；把收到的购房款的本金及利息返还李阿姨。现如今由于开发商已经进入破产清算程序，银行和李阿姨都应当根据《企业破产法》的相关规定，各自向破产管理人申报债权，在破产清算过程中实现各自的债权。

撰稿｜路桥区法律援助中心 浙江晓法律师事务所 项勇